Nieuregulowany stan prawny nieruchomości co zrobić gdy nie znamy właściciela ?

 

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości – co zrobić gdy nie znamy właściciela ?

Znaczna część nieruchomości nie jest prawnie uregulowana, często nie znamy właściciela a naszą obecność w domu uzasadniamy zamieszkaniem rodziny od pokoleń. Zdarzają się umowy kupna – sprzedaży nieruchomości spisanej odręcznie, jednak forma taka jest nieważna i nie stanowi przejścia nieruchomości na kupującego. Brak regulacji prawnej takiej nieruchomości jest ryzykowny, nie mamy pewności czy nie przyjdzie do nas spadkobierca podając się za nowego właściciela okazując dokumenty. Na uwadze należy mieć też fakt, że osoba taka będzie domagać się opuszczenia lokalu lub zapłatę czynszu miesięcznego za używanie tej nieruchomości.

 

Czy w takiej sytuacji straciliśmy prawo do zasiedzenia ?

Zgodnie z kodeksem cywilnym, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie) – wtedy okres ten przedłuża się do trzydziestu lat. Przedmiotem zasiedzenia mogą być nie tylko nieruchomości, w drodze zasiedzenia, można również nabyć własność nieruchomości gruntowej, własność nieruchomości budynkowej, własność nieruchomości lokalowej, udział we współwłasności, itd.

Jeżeli osoba, która podaje się za właściciela nieruchomości, faktycznie ja nabyła i żąda od nas opłat związanych z używaniem lokalu, to oznacza tylko tyle, że nie pozbawiło nas to prawa do zasiedzenia, tylko przerwało czas trwania posiadania. Naszą rolą jest precyzyjne udowodnienie, że władamy nieruchomością co najmniej od 20 lat jako posiadać samoistny, a gdy wiedzieliśmy o właścicielu, który nie interesował się nieruchomością – wtedy ten czas wynosi 30 lat.

 

Jaka jest różnica w zasiedzeniu pomiędzy posiadaniem samoistnym i posiadanie w złej wierze ?

Posiadacz samoistny w dobrej wierze to ktoś kto korzysta z rzeczy (czyli na przykład uprawia grunt rolny) traktując ją jako swoją własność i  jest błędnie przekonany, że przysługuje mu prawo własności, ale to błędne przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami sprawy. Posiadacz samoistny w złej wierze to ktoś kto korzysta z rzeczy (czyli na przykład uprawia grunt rolny) traktując ją jako swoją własność, wie że nie jest właścicielem lub powinien o tym wiedzieć.

 

Których nieruchomości nie można nabyć w drodze zasiedzenia ?

Nie wszystkie nieruchomości można nabyć w drodze zasiedzenia,  nieruchomość przeznaczona pod drogę publiczną może stanowić tylko własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Ustawowe wyłączenie nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną z obrotu oznacza niedopuszczalność zmiany jej właściciela na inny prywatny podmiot. W konsekwencji tego, posiadanie samoistne takiej nieruchomości przez podmiot niepubliczny nie może prowadzić do jej nabycia przez zasiedzenie. Nie jest natomiast wyłączone nabycie przez zasiedzenie prawa własności nieruchomości objętych we władanie przez podmioty publiczne w celu wybudowania na nich drogi publicznej. Nie można również zasiedzieć nieruchomości, które są przedmiotem użytku powszechnego lub przeznaczone na szczególne cele społeczne, np. place publiczne, parki, skwery, wybrzeża morskie, ścieżki
holownicze itp.

 

Co trzeba udowodnić w sądzie, aby nabyć nieruchomość w drodze zasiedzenia?

Osoba, która chce udowodnić swoje władztwo nad nieruchomością będzie musiała udowodnić m.in. płacenie podatków, ujawnienie posiadania w ewidencji gruntów, a także bezpośrednie korzystanie z działki, jak np. koszenie i zbieranie trawy, zabudowę nieruchomości lub rozbudowę budynków stojących na nieruchomości, którą chce zasiedzieć, nazywanie się właścicielem np. w relacjach z urzędami czy też osobami trzecimi, grodzenie nieruchomości i niewpuszczanie na jej teren innych osób, dbanie o utrzymanie nieruchomości w należytym stanie, podejmowanie decyzji związanych z remontami, etc. Dość częste są przypadki, że z uwagi na upływ długiego okresu, nie zawsze posiadamy dokumenty, które mogą wykazać zasadność naszego wniosku, dlatego należy pamiętać że poza takimi dowodami, można powołać świadków, rachunki za prąd, umowy zawierane z osobami trzecimi (najem, użyczenie). W przypadku świadków, zauważyć należy że powinny być to osoby które udowodnią co najmniej okres władztwa nad nieruchomością. Osoby młode nie będą pamiętać takiego okresu, a to oznacza że sąd nie weźmie pod uwagę ich zeznań.

 

Czym jest dobra i zła wiara, od której zależy czas nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia ?

Pojęcia nie zostały zdefiniowane przez ustawodawcę. W dobrej wierze będzie ten posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale uzasadnionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności, przy czym dobra wiara nie jest wymagana przez cały okres posiadania, ale w chwili uzyskania posiadania. Pojęcie dobrej wiary pod kątem zasiedzenia zostało ukształtowane przez orzeczenia Sądu Najwyższego, o czym poniżej.

1. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91 „Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.” Za tradycyjnym rozumieniem dobrej wiary posiadacza nieruchomości, który objął ją we władanie na podstawie umowy sporządzonej bez zachowania wymaganej przez obowiązujące prawo formy aktu notarialnego, przemawia także zasada ochrony własności, będąca jedną z podstawowych zasad w stosunkach cywilnoprawnych, w tym przede wszystkim w stosunkach prawnorzeczowych.
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 2016 r., III CSK 126/15 „Dobra wiara zasiadującego posiadacza występuje wówczas, gdy ingerowanie w cudzą własność rozpoczęło się w okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza cudzego prawa.
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 2000 r., II CNK 282/00 „Decydujące znaczenie dla oceny "dobrej" lub "złej wiary" posiadacza mają elementy subiektywne, odnoszące się do jego stanu świadomości. Wejście w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności nie uzasadnia przyznania przymiotu dobrej wiary posiadaczowi, albowiem z samej treści umowy wynika, że prawo własności przysługuje w dalszym ciągu zbywcy. Oparcie się nabywców na wadliwej treści umowy zobowiązującej sporządzonej w formie aktu notarialnego może usprawiedliwiać ich przekonanie o przysługującym im prawie własności z chwilą ziszczenia warunku zawieszającego.”

Nabycie własności w drodze zasiedzenia następuje po upływie określonego terminu: w wypadku nieruchomości wynosi on 20 lat, jeśli uzyskanie posiadania nastąpiło w dobrej wierze oraz 30 lat w wypadku złej wiary. Dobra wiara posiadacza ma natomiast wpływ na skrócenie wymaganego terminu zasiedzenia z 30 do 20 lat. Istotnym udogodnieniem dla posiadacza w tym zakresie jest to, że ocenie podlega dobra lub zła wiara w chwili uzyskania posiadania rzeczy. Wnioskodawca musi pamiętać, że musi posiadać nieruchomość nieprzerwanie jako posiadacz samoistny. Nie może do okresu potrzebnego do stwierdzenia zasiedzenia doliczyć wcześniejszego okresu posiadania zależnego.

Nabycie własności w drodze zasiedzenia następuje z mocy prawa, a postanowienie sądu ma charakter deklaratywny. Jest to postępowanie nieprocesowe, a sądem właściwym jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Opłata od wniosku w sprawie o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 zł i jest to opłata stała.

Osoby, które nie są wstanie ponieść ciężaru uiszczenia takiej opłaty mogą złożyć wraz z wnioskiem o zasiedzenie, oświadczenie majątkowe o stanie majątkowym (formularze są dostępne w budynku każdego sądu). Na podstawie oświadczenia majątkowego sąd może wydać postanowienie, w którym zwolni wnioskodawcę od ponoszenia kosztów w całości lub w części. Jednak często z zasiedzeniem wiążą się też koszty wykonania mapy geodezyjnej dla celów sądowych, co oznacza że koszt ten jest przeniesiony na wnioskodawcę.

 

Joanna Regent-Cendrowska
Radca Prawny
W razie pytań do artykułu: + 48 669-134-666

 

 

Joanna Regent-Cendrowska, mecenas z Legionowa prowadzi sprawy o podział majątku wspólnego po rozwodzie małżonków. Kancelaria Radcy Prawnego Joanna Regent-Cendrowska z siedzibą w Legionowie została wyróżniona za działanie na rzecz mieszkańców powiatu Legionowskiego. Praktyka pokazuje, że istnieje wiele nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym, zamieszkiwanych przez osoby nie posiadające tytułu prawnego. Warto wiedzieć, jakie są przesłanki zasiedzenia, kiedy ono następuje, czym różni się posiadanie w dobrej wierze od posiadania w złej wierze, jak udowodnić fakt zasiedzenia, co wyklucza nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia.

 

nieuregulowany stan prawny nieruchomości, brak właściciela, nabycie własności przez zasiedzenie, posiadanie, własność, posiadanie samoistne, posiadanie w dobrej wierze, posiadanie w złej wierze, przesłanki zasiedzenia, Joanna Regent-Cendrowska, mecenas z Legionowa, Kancelaria Radcy Prawnego Joanna Regent-Cendrowska z siedzibą w Legionowie, bezpłatna pomoc prawna Legionowo