Umowa dożywocia to nic innego jak przeniesienie własności nieruchomości, którą posiadamy w zamian za dożywotnie utrzymanie, co oznacza że nabywca powinien, w przypadku braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Powstanie dożywocia umownego wymaga zawarcia umowy między dożywotnikiem i nabywcą nieruchomości. W związku z tym, że w wyniku zawarcia umowy o dożywocie przenoszona jest własność nieruchomości, umowa ta powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Jest ona zawierana zawsze na czas życia dożywotnika, a zatem na czas oznaczony.
Prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym, oznacza to niemożliwość rozporządzenia prawem na rzecz osób trzecich, jak też składającymi się na nie uprawnieniami. Dotyczy to także dziedziczenia, ponadto w konsekwencji prawo dożywocia wyłączone jest z egzekucji. Uprawnienia dożywotnika lub każdego z dożywotników są uprawnieniami ściśle osobistymi, określone więc tymi uprawnieniami roszczenia przysługują tylko dożywotnikowi. Prawa dożywotnika wygasają wraz z jego śmiercią.
Umowę dożywocia można zamienić na rentę, a także w wyjątkowych przypadkach żądać rozwiązania tej umowy. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Natomiast w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.
Gdy sytuacja pomiędzy stronami jest bardzo trudna, to sąd w pierwszej kolejności winien rozważyć, czy nie będzie dostatecznym środkiem ochrony zamiana dożywocia na rentę. Dopiero, gdy okaże się że strona pozwana nie może go realizować z racji swej niewypłacalności albo jeżeli w sposób drastyczny zostały naruszone przez stronę zobowiązaną zasady współżycia społecznego, to czyni zasadnym sięgniecie po środek najostrzejszy, jakim jest rozwiązanie umowy dożywocia.
Podstawową przesłanką zamiany uprawnień z dożywocia na rentę jest poważne pogorszenie się stosunków między stronami. Musi osiągnąć stan, w jakim nie można od stron wymagać, aby pozostawały w bezpośredniej styczności. Z żądaniem zamiany na rentę lub rozwiązania umowy dożywocia może wystąpić każda ze stron, zarówno dożywotnik jak i zobowiązany. Żądanie rozwiązania umowy w ujęciu komentowanego przepisu jawi się jako rozwiązanie najbardziej radykalne, stąd też można uważać, że chodzi tu o najbardziej ostre konflikty między stronami stosunku z umowy dożywocia (są to w ujęciu ustawodawcy wypadki "wyjątkowe").
Istotne znaczenie dla oceny istnienia lub nieistnienia wyjątkowego wypadku uzasadniającego rozwiązanie umowy dożywocia ma to, czy do ostrego konfliktu, który uniemożliwia stronom wspólne zamieszkiwanie, doszło z winy strony domagającej się rozwiązania umowy. Taka sytuacja wskazuje na naruszenie zasad współżycia społecznego, a w szczególności zasady uczciwości, poszanowania prawa i stabilności stosunków prawnych, skoro do częstych awantur - łącznie z naruszaniem nietykalności cielesnej, znieważania, poniżania i agresji - dochodzi z wyłącznej winy osoby żądającej rozwiązania umowy dożywocia, w sytuacji gdy druga strona zachowuje się poprawnie.
Orzecznictwo dostarcza tutaj całego szeregu przykładów, które jednak trudno skatalogować według czytelnych kryteriów. Cechą wspólną wszystkich zaszłości, jakie kwalifikują wypadek z art. 913 § 2 KC, jako "wyjątkowy", jest krzywdzenie dożywotnika, agresja i zła wola po stronie jego kontrahenta, a nie samo negatywne nastawienie dożywotnika do kontrahenta.
Rozwiązanie umowy o dożywocie nie jest dopuszczalne po zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem. Wyjątkowy charakter instytucji rozwiązania umowy dożywocia wyłącza możliwość jej rozwiązania, gdy przyczyna złych stosunków między stronami, manifestujących się całkowitym zerwaniem więzi osobistej z dożywotnikiem, leży wyłącznie po stronie dożywotnika
„Wypadek wyjątkowy” zachodzi wówczas, gdy dochodzi do krzywdzenia dożywotnika i złej woli kontrahenta - nabywcy nieruchomości. Samo uznanie, że stan stosunków między stronami umowy dożywocia jest taki, że nie można wymagać od nich, aby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, nie stanowi wystarczającej przesłanki rozwiązania umowy z uwagi na wyjątkowy charakter tej instytucji. Podkreślenia wymaga także, iż do rozwiązania umowy dożywocia nie wystarczy samo stwierdzenie niewywiązywania się z obowiązków względem dożywotnika, czy negatywnego psychicznie nastawienia do niego. Z określoną w tym przepisie „wyjątkowością” mamy do czynienia wtedy, gdy zachowanie się zobowiązanego wobec dożywotnika jest szczególnie naganne.
Co zrobić, gdy zobowiązany zbył nieruchomość ? Jeżeli faktycznie doszło do zbycia nieruchomości dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.
Zamianie na rentę może podlegać jedynie całe prawo dożywocia. Zamiana części uprawień objętych treścią prawa dożywocia jest możliwa jedynie wtedy, gdy obie strony zobowiązania wynikającego z umowy o dożywocie wyrażą na to zgodę. Wysokość renty dożywotniej ustanawianej w zamian za prawo dożywocia powinna odpowiadać wartości tego prawa.
Należy pamiętać, że dopuszczalność zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie jest uzależniona od wyrażenia zgody na zbycie takiej nieruchomości przez dożywotników. Prawo dożywocia bowiem ciąży na każdorazowym właścicielu nieruchomości obciążonej tym prawem, a nabywca nieruchomości ponosi odpowiedzialność rzeczową i osobistą za świadczenia objęte prawem dożywocia.
Podatek od umowy dożywocia. Kwestia podatku od umowy dożywocia praktycznie została uregulowana w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygnatura akt: II FPS 4/14, w którym sąd podjął uchwałę o następującej treści:
„w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy”
„Faktycznie zaś oznacza to zwolnienie z opodatkowania tej transakcji. I takie stanowisko przyjął fiskus w interpretacjach zmieniających dotychczasowe wykładnie. W obu omówionych wyżej przypadkach resort finansów wydał interpretacje zmieniające (o sygnaturach – odpowiednio - DD9.8222.2.152.2015.JQP i DD9.8222.2.154.2015.JQP), w których znalazło się stwierdzenie, że „ze względu jednak na brak przesłanek umożliwiających określenie przychodu z tego źródła, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy, nie wystąpi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych z tego tytułu”.” - źródło: www.pit.pl
Joanna Regent-Cendrowska
Radca Prawny
+ 48 669-134-666
Joanna Regent-Cendrowska, mecenas z Legionowa prowadzi sprawy o podział majątku wspólnego po rozwodzie małżonków. Kancelaria Radcy Prawnego Joanna Regent-Cendrowska z siedzibą w Legionowie została wyróżniona za działanie na rzecz mieszkańców powiatu Legionowskiego. Szczególnie osoby starsze powinny znać znaczenie i skutki umowy dożywocia, wiedzieć z czym się wiąże jej zawarcie, w jakiej formie powinna zostać zawarta taka umowa, kiedy dożywocie można zamienić na rentę, czy zawarcie takiej umowy rodzi obowiązek zapłaty podatku.
Tag: umowa dożywocia, renta, zamiana nieruchomości, przeniesienie własności nieruchomości, dożywotnik, zamiana umowy dożywocia na rentę, rozwiązanie umowy dożywocia, podatek od umowy dożywocia, Joanna Regent-Cendrowska, mecenas z Legionowa, Kancelaria Radcy Prawnego Joanna Regent-Cendrowska z siedzibą w Legionowie
• Bankowość i finanse
• Postępowania administracyjne i sądowo-administracyjne
• Obsługa prawna przedsiębiorców.